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土地探しと事前審査

希望がたくさん叶う=高いと
覚えておきましょう。

よく「堀出し物があれば教えて」という頼み方をする方がいらっしゃいますが、そういう土地は相続がらみのことが多く、まず金融機関やディベロッパー、不動産会社などが押さえてしまいます。堀出し物は滅多になく、土地の価格は相場通りであることを覚えておきましょう。
また、「駅近」「希望校区」「角地」「陽当たり良好」など、希望がたくさん叶う土地はみんなも欲しがっている土地なので価格はどうしても高くなります。総予算の中で土地代金の占める割合が多くなると、家づくりでいろいろしたかったことができなくなってしまう恐れも。そのあたりのバランスをよく考えて、70%程度満足できれば即買いくらいの気持ちで臨みましょう。100%を追いかけていると土地探しは厳しいものになります。

当たり前のことなのになぜかみなさんあまり気づいておられないのが、同じ条件の土地は二つとないということです。「これでなくても他に良い土地があるはず」とつい思いがちですが、実際には一つの土地を大勢で取り合っているというのが現実です。
毎年、住宅は建設されていっていますので、それだけ土地は減っていっています。そのことをよく認識して、ふだんから「譲れるポイント・譲れないポイント」を確認し、良い土地に出会った時に見逃さないようにしてください。

分譲地と売土地とのメリット・デメリット

分譲地の場合

●メリット
・同世代の家族が多く、同時に生活のスタートが切れる
・街並みが新しくてきれい
・水道・ガスが敷地の中まで全部引き込まれている
・目当ての土地が売れても代替地がある
・着工の際、近隣の迷惑をあまり考えなくて良い
・小さな子供を育てる環境として安全性が高い
●デメリット
・駅から少し離れている
・資産価値が比較的低い

売土地の場合

●メリット
・駅から近い
・資産価値が比較的高い
・通勤・通学などの利便性が高い
●デメリット
・同世代が少ない場合がある
・古い町に入っていくので、近隣の人々への配慮がかなり必要
進め方・事前審査について

01.事前審査は順調な家づくりの要

家づくりに際してほとんどの方が住宅ローンを利用されます。このローンを組むのにまず踏まなくてはならない段階が「事前審査」と呼ばれるものです。年収や勤務先、借り入れの有無など必要な書類を金融機関等に提出し、ローンが認められるかどうかの審査を受けます。
この審査を受けるタイミングが結構重要で、タイミングを間違えると良い土地が見つかっても手に入らないといったケースも起こりえます。詳しくご説明しましょう。

02.事前審査に通っていないと価格交渉ができない!

前章でテーマにした「土地探し」。インターネットなどで希望条件に近い物件が見つかった場合、直接不動産会社に連絡しないで、私たちのような建築会社に任せていただければ価格交渉が可能な場合があります。うまく行けば最大で20%くらい価格が下がることもあるので、この会社で建てると決めている場合には利用した方が断然お得です。
ただし、ローンの事前審査が下りていないと価格交渉はできません。不動産会社はその土地を家主さんから預かって仲介しているわけですから、確実にローンが下りて、確実に買えるとわかっている人にしか対応できないのは、考えてみれば当たり前のことですよね。
また価格交渉を抜きにしても、いくら借りられるのかもわからないまま土地を買うのは無謀な話。そういったことからわかるのは、少なくとも土地探しを始める前には事前審査をパスしておかなくてはならないということです。
ここで順番を整理すると下の図のようになります。

  1. 01.資金計画を立てる
  2. 02.事前審査を申請する
  3. 03.予算に合う土地を探す
  4. 04.建物のプランニングをする

03.できれば先に建築会社を決定しよう

事前審査は個人でも行うことができます。しかし、先に述べたような価格交渉や、会社が金融機関と提携して独自に行っている優遇金利などの特典を利用しようと思えば、信頼できる建築会社を先に見つけて任せてしまった方が賢明だと言えるでしょう。必要書類を揃えたり、提出したりといった煩雑な作業も、プロの手助けがあればスムーズに行え、時間と労力を節約できます。
ただ、個人情報をその会社の担当者に明かすことになるので、本当にその会社で良いかどうかは十分に見極めてください。「おうちづくり勉強会」のようなセミナーに参加したり、オープンハウス・モデルハウスなどに行ったりして、何度でも話を聞きましょう。それで嫌な顔をするような会社は除外すれば良いのです。
そうなると家づくりの進め方は次のようになります。

  1. 01.建築会社を選ぶ
  2. 02.その会社にアドバイスを受けながら資金計画を立てる
  3. 03.事前審査を申請する(建築会社が代行)
  4. 04.予算に合う土地を探す
  5. 05.土地探しと平行して理想の住まいのプランニングを進める

04.予算オーバー防止の効果も!

建築会社を先に決定しておくことのメリットは他にもあります。最も大きいのは“予算オーバーを防ぐことが出来る”というものです。建築会社はお客様から家に対するこだわりをすでに聞き取っていますので、おおまかな建築費用を掴むことができています。そしてそこから逆算して土地にかけられる予算はどれくらいということも、明確になっています。つまり“ほしい建物に見合う土地を探す”ためのお膳立てができているのです。
もし土地を探してから建物、という順番になっていれば、土地に思わぬ費用がかかってしまい、建物を妥協する、もしくは借り入れを増やしてでも欲しい建物を手に入れるというようなことをしなくてはなりません。ほしい建物を予算内で手に入れるためにも、進め方の順序を間違わないよう気をつけてください。

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